SONUNDA BAŞARDINIZ! BİRKO İCRADAN SATILIYOR!

Niğde İcra Dairesinin 2021/606 talimat dosyası ile satılmasına karar verilen taşınmazın cinsi, niteliği, kıymeti, adedi ve önemli özellikleri ilanda yer alırken, söz konusu ilan Sabah Gazetesinin 16 Ağustos 2022 tarihinde yayımlanan sayısında yayınlandı.
İlanda taşınmazın özellikleri, satışa konu taşınmaz Niğde İl, Merkez İlçe 458 Ada, 4 Parsel, Koyunlu Mahalle/Köy’de M33A-08A-FD PATA -458 ADA-4 PARSEL 172 BİN 704,35 metre kare fabrika binaları, arsası ve tüm teferruatları olarak belirtildi.
Söz konusu satışın, birinci satış günü 01.11.2022 günü saat 15:20 – 15: 25 arası, ikinci satış günü 06.12.2022 günü 15:20-15:25 arası olarak belirlenirken, satış Niğde Adliyesi Mezat Salonunda gerçekleştirilecek. Satışı yapılacak taşınmazın kıymeti ise 85.507.505,00 TL olarak belirlendi.

İŞTE YAYINLANAN O İLAN

T.C.
NİĞDEİCRA DAİRESİ
2021/606 TLMT.
TAŞINMAZIN AÇIK ARTIRMA İLANI
Satılmasına karar verilen taşınmazın cinsi, niteliği, kıymeti, adedi, önemli özellikleri :
1 NO’LU TAŞINMAZIN
Özellikleri : Satışa konu taşınmaz Niğde İl, Merkez İlçe, 458 Ada, 4 Parsel, KOYUNLU Mahalle/Köy, SATIŞA KONU TAŞINMAZNİĞDE İLİ MERKEZ KOYUNLU KÖYÜ- M33A- 08A- 1D PAFTA- 458 ADA- 4 PARSEL 172.704,35 M2 FABRİKA BİNALARI, ARSASI VE TÜM TEFERRUATLARI
B-2.1) Niğde ili Merkez ilçe Koyunlu Köyü458 ada 4 parsel
Arsa Değeri:
Satışa konu taşınmaz Niğde ili Merkez ilçesi Koyunlu 458 ada 4 parselde Fabrika Binaları ve arsası vasfinda kayıtlı olup 172.704,35m2 yüzölçümüne sahiptir. Taşınmaz Nigde İl Özel İdaresi sorumluluk alanı içerisinde kalmaktadır. Niğde İl Özel İdaresinde resen yaptığımız araştırmada dava konusu taşınmazın l/l000 ölçekli uygulama imar planında Emsal:0,40 H:7,00mt sanayi parseli alanında kaldığı tespit edilmişıir. Taşınmaz elektrik. su. kanalizasyon, yol, çöp toplama gibi kentsel kamu hizmetlerinden yararlanmaktadır. Taşınmaz Niğde-Bor karayoluna 2l5,00 mt mesafede olup koyunlu köy yoluna cephelidir. Taşınmazın doğusunda Niğde Organize Sanayi Bölgesi bulunmaktadır. Serbest piyasa rayiçleriyle 1m2 sinin 300.00TL olduğu kanaatine varılmıştır.
Buna göre taşınmazın toplam arsa değeri
172.704,35 m2x300,00TL m2=51.8l1.305.00 TL.dir
Binaların Değeri
a-) l3.200,00m2 brüt alana sahip Fabrika binası tekil soket temeller üzerine prefabrik betonarme kolonlar ile çatıda prefabrik betonarme üçgen kirişlerin otıırtularak geniş açıklıklı olacak şekilde oluşturulmuştur. Prefabrik üçgen kirişler çatıda yatay doğrultuda prefabrik betonarme aşıklar bir birinesabitlenmıştir. Betonarme kolonlar arasındaki dolgu duvarları harçlı briket duvar şeklinde imal edilmiştir. Briket duvarlar içer de ve dışarda sıvalı boyalıdır. Çatı üst örtüsü ısı izolasyonlu sandviç panel ile örtülmüş olup fabrika binasının zemini beton şaptır. Çatı örtü malzemesi olan ısı yalıtımlı sandviç panelin bir kısmı sökülmüştür. Kapı ve pencereleri demir doğramadan imal edilmiştir. Fabrika binası bu haliyle Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında tebliğine göre 2.sınıf C gnıbu yapıdır. Bu yapı grubu için itiraz edilen kıymet takdiri tarihi olan 2022 yılı m2 maliyet bedeli 1.700,00 TL’dir. 41-50 yıllık olduğu değerlendirilen yapının yapı yıpranma oranı %40’dır ve mevcut haliyle %20 imalat eksiği bulunmaktadır.
Buna göre binanın değeri
l3.200,00m2* 1.700,00TL*( l -0,40)yap.yıp*( 1-20) iml.eks.= l0.771.200,00 TL’dir.
b-)30.760,00m2 brüt alana sahip Fabrika binası tekil soket temeller üzerine prefabrik betonarme kolonlar ile çatıda prefabrik betonarme üçgen kirişlerin oturtularak geniş açıklı olacak şekilde oluşturulmuştur. Prefabrik üçgen kirişler çatıda yatay doğrultuda prefabrik betonarme aşıklar ile birbirine sabitlenmiştir. Betonarme kolonlar arasındaki dolgu duvarları harçlı briket duvar şeklinde imal edilmiştir. Briket duvarlar içerde ve dışarda sıvalı boyalıdır. Çatı örtüsü sökülmüş olduğundan üzeri açık haldedir. iç ve dış duvarların bir kısmı yıkılmıştır. Fabrika binasının zemini beton şaptır. Kapt ve pencereleri demir doğramadan imal edilmiştir. Fabrika binası bu haliyle Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında tebliğine göre 2.sınıfC gnıbu yapıdır. Bu yapı gurubu için itiraz edilen kıymet takdiri tarihi olan 2022 yılım2 maliyel bedeli 1.700,00 TL’dir.41-50 yıllık olduğu değerIendirilen yapının yapı yıpranma oranı %40’dır ve mevcut haliyle %35 imalat eksiği bulunmaktadır.
Buna göre binanın değeri
30.760.00m2 1.700,00TL*( 1-0,40)yap.yıp*( l -30) iml.eks.=21.962.640,00 TL’dir.
C-)422.00m2 brüt alana sahip Fabrika binası tekil soket temeller üzerine prefabrik betonarme kolonlar ile çatıda prefabrik betonarme üçgen kirişlerin oturtularak geniş açıklıklı olacak şekilde oluşturulmuştur. Prefabrik üçgen kirişler çatıda yatay doğrultuda prefabrik betonarme aşıklar ile birbirine sabitlenmiştir. Betonamıe kolonlar arasındaki dolgu duvarlan harçlı briket duvar şeklinde imal edilmiştir. Briket duvarlar içerde ve dışarda sıvalı boyalıdır. Çatı üst örtüsü ısı izolasyonlu sandviç panel ile örtülmüş olup fabrika binasının zemini beton şaptır. Kapı ve pencereleri demir doğramadan imal edilmiştir. Fabrikabinası bu haliyle Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Yapı Yaklaşı} Birim Maliyetleri Hakkında tebliğine göre 2.sınıf C grubu yapıdır. Bu yapı grubu için itiraz edilen kıymet takdiri tarihi olan 2022 yılı m2 maliyet bedeli 1.700.00 TL’dir. 41-50 yıllık olduğu değerlendirilen yapının yapı yıpranma oranı %40’dır.
Buna göre binanın değeri
422.00m2* 1.700,00TL*( 1-0,40)yap.yıp= 430.440,00 TL’dir.
D-)49,00m2 brüt alana sahip pompa binası yığma duvarlı betonarme üst döşemeli, duvarları sıvalı ve boyalı, üzeri ahşap çatı ve kiremiı malzeme ile örtiilü olarak inşa editmiştir. Kapısı ve penceresi demir doğamadan yapılmıştır. Pompa binası bu haliyle Çevre ve Şehiıcilik Bakanlığı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında tebliğine göre l.sınıf B grubu yapıdır. Bu yapı gubu için itiraz edilen kıymet takdiri tarihi olan 2022 yılı m2 maliyet bedeli 640,00 TL’dir. 41-50 yıllık olduğu değerlendirilen yapının yapı yıpranma oranı %50’dır.
Buna göre binanın değeri
49.00m2*640,00TL*( l -0,50)yap.yıp= 15.680,00 TL’dir.
e-)60.00m2 brüt alana sahip su deposu binası betonarme olarak tek katlı. duvarları sıvalı ve boyalı olarak inşaa edilmiştir. Kapısı ve penceresi demir doğramadan yapılmıştır. Su deposu binası bu haliyle Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında tebliğine göre l.sınıf B gurubu yapıdır. Bu yapı gnıbu için itiraz edilen kıymet takdiri tarihi olan 2022 yılım2 maliyet bedeli 640,00 TL’dir. 4I-50 yıllık olduğu değerlendirilen yapının yapı yıpranma oranı %40’dır.
Buna göre binanın değeri
60,00m²*640,00TL*( l -0,40)yap.yıp= 23.040,00 TL’dir
Niğde ili Merkez ilçesi Koyunlu Köyü 458 ada 4 parsel üzerinde bulunan yapıların toplam değeri
10.77l.200,00 + 2l.962.640,00 + 430.440,00 +15.680,00 + 23.040,00=33.203.000,00TL,dir.
B-3) ZİRAAT YÖNÜYLE İNCELEME
B-3.1) 458 Ada 4 Parsel Uzerindeki Ağaçların Değerinin Hesaplanması: Dava konusu 458 Ada 4 parsel üzerinde bulunan süs ve orman ağaçlarının değeri Niğde İl Tarım ve Orman Müdürlüğü’nün hazırlamış olduğu Meyve Ağaçları Değer Tespit Cetvelinden faydalanılarak tarafımdan hesaplanmıştır. Bu hesaplamalarda ağaçların mevcut bakım şartları ve verim potansiyelleri göz önünde bulundurulmuştur. Buna göre
458 Ada 4 Parsel Üzerinde Bulunan Muhtelif Tür ve Sayıdaki Süs ve Orman Ağaçlarının Değeri
Ağacın Türü Ağaç Yaşı sayısı Ağacın Değeri (TL)Toplam Değer (TL)
Akasya +25 10 170,00 1.700,00
Dişbudak +25 14 170,00 2.380,00
Karaçam +25 77 220,00 16.940,00
Karaçam +25 95 170,00 16.150,00
Karaçam +25 122 120,00 14.640,00
Karaçam +25 145 70,00 10.150,00
Sedir +25 45 220,00 9.900
Sedir +25 157 170,00 26.690,00
Sedir +25 215 120,00 25.800,00
Sedir +25 420 70,00 29.400,00
TOPLAM 153.750,00 TL
B-4) ELEKTRİK MÜHENDİSLİĞİ YÖNÜYLE İNCELEME
B-4.1) Mahallinde yapılan tespit çalışmaları ile Niğde İli Merkez İlçesi Birko Fabrikası Koyunlu Köyü 458 ada, 4 parsel nolu taşınmazın üzerinde mevcut olan elektrik imalatları aşağıdaki gibidir.
1000 kVA Hermetik Trafo
1250 kVA Hermetik Trafo
2500 kVA’11k Oto Şalterli Dâhili Tip AG Panosu
1000 kVA’11k Oto Şalterli Dâhili Tip AG Panosu
Kompanzasyon panosu
Yukarıda sayılan elektrik imalatlarının cinsi miktarı ve birim fiyatı aşağıda tabloda verilmiştir.
SIRA NOYAPILAN İŞİN CİNSİ Ölçüsü BİRİM FİYATI ADEDİ TUTARI
I 33/0.4-0.23 IkV, 1000 kVA Hermetik TrafoAdet 90.000,00 ı 100.000,00
2 33/0.4-0.23 IkV, 1250 kVA Hermetik Trafo Adet 105.000,00 ı 120.000,00
3 2500 kVA’lık oto Şalterli Dâhili Tip AG Panosu Adet30.000,00 ı 30.000,00
4 1000 kVA’lık Oto Şalterli Dâhili Tip AG Panosu Adet 20.000,00 ı 20.000,00
5 Kompanzasyon panosu Adet 15.000,00 2 30.000,00
TOPLAM 300.000,00 TL
B-4.2) Mahallinde yapılan tespit çalışmaları ile Niğde İli Merkez İlçesi Birko Fabrikası Koyunlu Köyü 458 ada, 5 parsel nolu taşınmazın üzerinde mevcut olan elektrik imalatları aşağıdaki gibidir.2022 ocak ayına göre piyasa araştırması yapılarak çıkarılmıştır.
2000 kVA Hermetik Trafo
2000 kVA’lık Oto Şalterlİ Dâhili Tip AG Panosu
Kompanzasyon panosu
Yukarıda sa lan elektrik imalatlarının cinsi miktarı ve birim fiyatı aşağıda tabloda verilmiştir.
SIRA NO YAPILAN İ İN CİNSİ Ölçüsü BİRİM FİYATIADEDİ TUTARI
1 33/0.4-0.23 IkV, 2000 kVA Hermetik TrafoAdet 150.000,00ı 165.000,00
2 2000 kVA’11k Oto Şalterli Dâhili Tip AG PanosuAdet 25.000,00 ı 25.000,00
3 Kompanzasyon panosu Adet 15.000,00 ı 15.000,00
TOPLAM 205.000,00 TL
B-5) MAKİNE MÜHENDİSLİĞİ YÖNÜYLE İNCELEME
Söz konusu Niğde Merkez koyunlu köy sınırlarında bulunan Birko Birleşik koyunlular Mensucat Tic.ve San. AŞ. de 458/4 ve 458/5 ada parsel üzerindeki Fabrika binalarında bulunan Makine ve ekipmanların şuan ki durumları ve piyasa değerleri hakkında 27.04.2022 tarihinde Mahkeme heyeti ile birlikte gidilerek Keşif yerinde Yapmış olduğumuz İncelemeler neticesinde 458/4 ve 458/5 ada parsel üzerinde bulunan Fabrikalar içerisinde Mütemmim cüz vasfı taşıyan herhangi bir Makineye rastlanılmamıştır. Fabrikaların içi Kiraya verilmek suretiyle farklı firmaların uhdesinde olduğu görülmüştür.
B-5.1) 458/4 ada parsel üzerinde Openbölümünde kiracı olarak durduğunu iddia eden Selvi halıcılığa ait Makinelerin fiyatları piyasa ve internet üzerinden araştırma yapılarak tespit edilmiştir.
S.NO MAKİNE VE EKİPMAN ADET B.FİYATFİYAT
1 CKM makine marka seri numarası olmayan Halı sıkma makinesi 3 4.750,00 14.250,00
2 I tonluk Caraskal Vinç 1 4.000,004.000,00
3 Alüminyum kaplama Boyama ve asitleme Havuzları 3 2.000,00 6.000,00
4 I er tonluk lastik IBC tankı 4 500,00 2.000,00
5 Caraskal Vin in monte edildi *i Demir İskele 1 3.200,00 3.200,00
TOPLAM : 29.450,00 TL
SNO MAKİNE VE EKİPMAN ADET B.FİYAT FİYAT
1 100 lük Dalgıç pompa santrifüj 1 10.000,00 10.000,00
TOPLAM : 10.000,00 TL
Dava konusu Niğde ili Merkez ilçesi koyunlu Köyü 458 ada 4 parsel taşınmazın, itiraz edilen kıymet takdiri tarihi olan 20.01.2022 tarihi itibariyle arsa, İnşaat, ziraat, elektrik ve makine yönüyle toplam değerinin
51.811.305,00+33.203.000,00+153.750,00+300.000,00+39.450,00=85.507.505,00 TL
Adresi : Koyunlu Köyü 458 Ada 4 ParselNiğde Merkez / NİĞDE
Yüzölçümü : 172.704,35 m2
Arsa Payı : 1/1
İmar Durumu : Yok
Kıymeti : 85.507.505,00 TL
KDV Oranı : %18
Kaydındaki Şerhler : takyidat kaydında olduğu gibidir.
1. Satış Günü : 01/11/2022 günü 15:00 – 15:05 arası
2. Satış Günü : 06/12/2022 günü 15:00 – 15:05 arası
Satış Yeri : NİĞDE ADLİYESİ MEZAT SALONU ZEMİN KAT.
———————————————————————————————————————–
2 NO’LU TAŞINMAZIN
Özellikleri : Satışa konu taşınmazNiğde İl, Merkez İlçe, 458 Ada, 5 Parsel, KOYUNLU Mahalle/Köy, SATIŞA KONU TAŞINMAZ NİĞDE İLİ MERKEZ KOYUNLU KÖYÜ- M33A- 08A- 4A PAFTA- 458 ADA- 5 PARSEL 101.841,74 M2 FABRİKA BİNALARI, ARSASI VE TÜM TEFERRUATLARI
B-2.2) Niğde ili Merkez ilce Koyunlu Köyü. 458 ada 5 parsel
arsa Değeri:
Niğde ili Meıkez ilçesi koyunlu458 ada 5 panelde Fabrika Binaları ve arsası vasfında kayıtlıolup 101.841,74 m2 yüzölçümüne sahiptir. Taşınmaz Niğde İl Özel İdaresi sorumluluk alanı içerisinde kalmaktadır. Niğde İl Özel İdaresinde resen yaptığımız araştırmada dava konusu taşınmazın l/l000 ölçekli uygulama imar planında Emsal:0,40 H= 7.00mt sanayi parseli alanında kaldığı tespit edilmiştir. Taşınmaz elektrik, su, kanalizasyon, yol. çöp toplama gibi kentsel kamu hizmetlerinden yararlanmaktadır. Taşınmaz Niğde-Bor karayoluna ve Koyunlu köy yoluna cephelidir. Taşınmazın doğusunda Niğde Organize Sanayi Bölgesi bulunmaktadır. Bu değerlendirmcIer ışığında arsanın itiraz edilen kıymet takdiri tarihi olan 20.01.2022 deki serbest piyasa rayiçleri, imar durumu bakımından sadece sanayi alanı niteliği ve konumu göz önünde bulundurularak, arsanın itiraz edilen kıymet takdiri tarihi olan 20.01.2022 deki serbest piyasa rayiçleriyle 1m² sinin 350,00TL olduğu kanaatine varılmıştır
Buna göre taşınmazın toplam arsa değeri
l01.841,74 m2x350,00TL/m2=35.644.609,00 TL’dir.
Binaların Değeri:
a)30.000,00m² brüt alana sahip Fabrika binası betonarme olarak inşa edilmiştir. Dış ve iç bölme duvarları sıvalı ve boyalıdır. Çatısı sac malzeme ile örtülü olup kısmen söktürülmüştür. Fabrika binasının zemini beton şaptıı. Kapıları demir doğama, pencereleri kısmen demir doğramadan kısmen PVC doğramadan imal edilmiştir. Fabrika binası bu haliyle Çevre ve Şchircilik Bakanlığı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında tebliğıne göre 2.sınıf C gnrbu yapıdır. Bu yapı gnıbu için itiraz edilen kıymet takdiri tarihi olan 2022 yılı m² maliyet bedeli 1.700,00 Tl’dir. 41-50 yıllık olduğu değerlendirilen yapının yapı yıpranma oranı %40’dır ve mevcut haliyle % l5 imalat cksiği bulunmaktadır.
Buna göre binanın değeri
30.000,00m²* l ,700,00TL*( 1-0,40)yap.yıp*( l – l5) iml.eks,= 26.0l0.000,00 TL’dir
b-)2.120,00m’ brüt alana sahip üretim holü vc yemekhane binası betonarme olarak inşa edilmişlir. Dış ve iç bölme duvarlan sıvalı ve boyalıdır. Çatısı sac malzeme ile örtülüdür.Binanın zemini seramik kaplama olup asma tavanlıdır. Kapılan Alüminyum doğrama, pencereleri PVC doğramadan imal edilmiştir. Keşif esnasında Same Tekstil tarafindan kiracı olarak kullanıldığı beyan edilmiştir. Tekstil üretim ve yemekhane binası bu haliyle Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Yapı Yaklaşık Birim
maliyetleri Hakkında tebliğine göre 3.sınıf B grubu yapıdır. Bu yapı grubu için itiraz edilen kıymet takdiri tarihi olan 2022 yılı m² maliyet bedeli 3.000,00 TL’dir. 41-50 yıllık olduğu değerlendirilen yapının yapı yıpranma oranı %40’dır.
Buna göre binanın değeri
2.l20,00m²*3.000,00TL*( 1 -0,40)yap.yıp= 3.8l6.000,00 TL’dir.
c-)1.1l0,00m² brüt alana sahip Soyunma odası-kooperatif binası betonarme karkas ve tek katIt olarak inşaa edilmiştir. Dış ve iç bölme duvarları sıvalı ve boyalıdır. Çatısı ahşap beşik çatı ve kiremit örtülüdür. soyunmaodası-kooperatif binasının kapılan demir ve PVC doğrama olup pencereleri ahşap, demir ve PVC doğramadan imal edilmiştir. Soyunma odası- kooperatif binası bu haliyle Çevre ve Şehircilik Bakanhğı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında tebliğine göre 2.sınıf B gnıbu yapıdır. Bu yapı gubu için itiraz edilen kıymet takdiri tarihi olan 2022 yılı m’ maliyet bedeli 1.550,00 Tl’dir. 41-50 yıllık olduğu dcğerlendirilen yapının yapı yıpranma oranı %40’dır ve mevcut haliyle % l0 imalat eksiği bulunmaktadır.
Buna göre binanın değeri
1.1l0,00m²* 1.550,00TL*( l -0,40)yap.yıpt( l – l0) iml.eks.= 929.070,00 TL’dir.
d) 930,00m²brüt alana sahip misafirhane binası betonarme karkas ve tek katlı olarak inşa edilmiştir. Dış duvarları sıvalı boyalı ve iç bölme duvarlan salen alçılı ve boyalıdır. Çatısı ahşap beşik ve kırma çatı üzerine kiremit örtülüdür. Binanın zemini mozaik ve seramik kaplamadır. Dış kapısı alüminyum, iç kapıları ahşap olup pencereleri alüminyum doğramadan imal edilmiştir. misafirhane binası bu haliyle Çevre vc Şehircilik Bakanlığı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetlen Hakkında tebliğine göre 3.sınıf B grubu yapıdır. Bu yapı grubu için itiraz edilen kıymet takdiri tarihi olan 2022 yılı m² maliyet bedeli 3.000,00 TL’dir.41-50 yıllık olduğu değerlendirilen yapının yapı yıpranma oranı %40’dır.
buna göre binanın değeri
930,00m²*3.000,00TL*( 1-0,40)yap.yıp= 1.674.000,00 TL’dir
e)730,00m² brüt alana sahip idari bina betonarme karkas ve tek katlı olarak inşaa edilmiştir. Dışduvarları sıvalı boyalı ve iç bölme duvarları saten alçılı ve boyalıdır. Çatısı ahşap çatı üzerine kiremit örtülüdür. Binanın zemini seramik kaplamadır. Dış kapısı fotoselli alüminyum. iç kapıları ahşap olup pencereleri alüminyundur doğramadan imal edilmiştir. Keşif esnasında Same Tekstil taraflndan kiracı olarak kullanıldığı beyan ediImiştir.
idari bina bu haliyle Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında tebliğine göre 4.sınıf A gnrbu yapıdır. Bu yapı gnıbu için itiraz edilen kıymet takdiri tarihi olan 2022 yılı m² maliyet bedeli 3.200,00 Tl’dir. 41-50 yıllık olduğu değerlendirilen yapının yapı yıpranma oranı %40’dır.
buna göre binanın değeri:
730.00m²*3.200,00TL*( 1_0.40)yap.yıp= 1.401.600,00 TL’dir
f) Alt katı 35,00m² üst katı 50,00m’olup toplam 85.00m² brüt alana sahip güvenlik binası betonarme karkas ve iki katlı olarak inşaa edilmiştir. Dış duvarları ve iç duvarlan sıvalı boyalıdır. Çatısı ahşap kırma çatı üzerine kiremit örülüdür. Binanın zemini seramik kaplamadır. Kapıları ve pencereleri PVC doğramadan imal edilmiştir. Güvenlik binası bu haliyle Çeıre ve Şehircilik Bakanlığı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında tebliğine göre 3.sınıf A grubu yapıdır. Bu yapı grubu için itiraz edilen kıymet takdiri tarihi o|an 2022 yılı m² maliyet bedeli 2.250,00 TL’dir. 41-50 yıllık olduğu değerlendirilen yapının yapı yıpranma oranı %40’dır.
buna göre binanın değeri
85,00m2*2.250,00TL*( 1-0,40)yap.yıp= l14.750,00 TL’dir.
g-) 1.480,00m² brüt alana sahip satlş mağazası binası betonarme karkas, tek katlı ve dış cephesi taş kaplamalı olarak inşa edilmiştir. Duvarları içerden saten alçılı ve boyalıdır. Çatısı sac malzeme ile örtülüdür. Binanın zemini mozaik ve seramik kaplamadırBinanın tavanı içerden alçıpan asma tavanlı ve spot aydınlatmalıdır. Dış kapısı alüminyum, iç kapılarıahşap olup pencereleri PVC doğamadan imal edilmiştir. SatıŞ mağazası binası bu haliyle Çevre ve Şehircilik Bakanhğı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında tebliğine göre 3.sınıf B gnıbu yapıdır. Bu yapı grubu için itiraz edilen kıymet ıakdiri tanhi olan 2022 Yılı m² maliyet bedeli 3.000,00 TL’dir. 4l -50 yıllık olduğu değerlendirilen yapının yapı yıpranma oranı %40’dır.
Buna göre binanın değeri
1.480,00m²*3.000,00TL*( l -0,40)yap.yıp= 2.664.000.00 TL’dir
h-)300,00m²brüt alana müstakil konut binası betonarme karkas. tek katlı ve dış cephesi taş kaplamalı olarak inşa edilmiştir. Çatısı ahşap beşik çatı üzeri kiremit ile örtülüdür. Kapı ve pencereleri demir doğramadan imal edilmiş olup pencereleri demir korkulukludur.müstakil konut binası bu haliyle Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetlerihakkında tebliğine göre 4.sınıf B gnıbu yapıdır. Bu yapı grubu için itiraz edilen krymet takdiri tarihi olan 2022 yılı m² maliyet bedeli 3.800,00 TL’dir. 41-50 yıllık olduğu değerlendirilen yapının yapı yıprınma oranı %40’ür.
Buna göre binanın değeri
300,00m²*3.800.00TL*( 1-0,40)yap.yıp= 684.000.00 TL’dir.
I-)l85,00m² brüt alana sahip kazan dairesi binası betonarme karkas ve tek katlı olarak inşa edilmiştir. dış ve iç bölme duvarları sıvalı ve boyalıdır. Çatısı ile kapı ve pencereleri sökülmüştür. kazan dairesi binası bu haliyle Çevre ve Şehircilik Bakaıılığı Yapı Yakiaşık Birirn Maliyetleri hakkında tebliğine göre 2,sınıf B gurubu yapıdır. Bu yapı grubu için itiraz edilen kıymet takdiri tarihi olan 2022 yılı m2 maliyet bedeli 1.550,00 TL’dir.41-50 yıltık olduğu değerlendirilen yapının yapı yıpranma oranı %40’dır ve mcvcut haliyle %50 imalal eksiği bulunmaktadır.
Buna göre binanın değeri:
185.00m² * l.550,00TL+( 1-0,40)yap.yıp*( 1-50) iml.eks.= 86.025,00 TL’dir
i-) 1.068,00m² brüt alana sahip atölye binast betonarme karkas vc tek katlı olarak inşaa edilmiştir. Dış ve iç bölme duvarları sıvalı ve boyalıdır. Çatısı çimento esaslı atermit ve sac malzeme ile örtülüdür. Kapıları demir doğama, pcncereleri kısmen demir doğrama kısmen de PVC doğramalıdır. Atölye binası bu haliyle Çevre vc Şehircilik Bakanlığı Yapı Yaklaşık Birim Maliyctleri Hakkında tebliğine göre 2.sınıf B grubu yapıdır. Bu yapı gnıbu için itiraz edilen kıymet takdiri tarihi olan 2022 yılı m² maliyet bedeli 1.550.00 TL’dir.41-50 yıllık olduğu değerlendirilcn yapının yapı yıpranma oranı %40’dır ve mevcut haliyle %l5 imalat eksiği bulunmaktadır.
Buna göre binanın değeri
1.068,00m² * l.550.00TL*( 1-0,40)yap.yıpi( l – l5) iml.eks.= 844.254,00 TL’dir
j-)2l0,00m² brüt alana sahip çalışma ofisi binası yığma ve tek katlı olarak inşa edilmiştir. Dış ve iç bölme duvarlan sıvalı ve boyalıdır. Çatısı ahşap beşik çatı olup kiremit malzeme ile örtülüdür. Zemini seramik kaplamalı olup asma tavanlıdır. Kapılan demir doğrama, pencereleri PVC doğramalıdır. çalışma ofisi binası bu haliyle Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetlcri hakkında tebliğine göre 2.sınıf B grubu yapıdır. Bu yapı grubu için itiraz edilen kıymet takdiri tarihi olan 2022 Yılı m2maliyet bedeli 1.550,00 Tl’dir. 41-50 yıllık olduğu değerlendirilen yapının yapı yıpranma oranı %40’dır,
Buna göre binanın dcğeri
2l0,00m²* 1.550.00TL*( 1-0,40)yap.yıp: = 195.300,00 TL’dir.
k-) 923,00m² brüt alana sundurma binası üç tarafı duvarlarla çevrili, duvarları sıvalı boyalı, üstiinde çatı makası mevcut ancak çatı örtü malzemeleri sökülmüş halde olup beton zeminlidir. sundurma binası bu haliyle Çevrc ve Şehircilik Bakanlığı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında tebliğine göre l.sınıf B grubu yapıdır. Bu yapı gurubu için itiraz edilen kıymet takdiri tarihi olan 2022 yılı m2 maliyeti bedeli 640,00 TL-‘dir. 41-50 yıllık olduğu değerlendirilen yapının yapı yıpranma oranı %50’dır ve mevcut haliyle %35 imalat eksiği bulunmaktadır.
Buna göre binanın değeri
923,00m² *640,00TL*( l -0,50)yap.yıp*( l -50) iml.eks.= l47,680,00 TL’dir.
Niğde ili Merkez ilçesi Koyunlu Köyü 458 ada 4 parsel iizerinde bulunan yapılann toplam değcri:
26.0l0.000.00 + 3.8l6.000,00 + 929.070,00 + l.674.000.00 + 114.750,00 + 2.664.000.00 + 684.000.00 + 86.025,00 + 844.254,00 + 195.300,00 + l47.680,00 =37.165.079 TL,dir.
B-3.2)458 Ada 5 Parsel Üzerindeki Ağaçların Değerinin Hesaplanması: Dava konusu 458 Ada 5 parsel üzerinde bulunan süs ve orman ağaçlarının değeri Niğde İl Tarım ve Orman Müdürlüğü’nün hazırlamış olduğu Meyve Ağaçları Değer Tespit Cetvelinden faydalanılarak tarafımdan hesaplanmıştır.
Bu hesaplamalarda ağaçların mevcut bakım şartlan ve verim potansiyelleri göz önünde bulundurulmuştur. Buna göre
458 Ada 5 Parsel Uzerinde Bulunan Muhtelif Tür ve Sayıdaki Süs ve Orman Ağaçlarının Değeri
Ağacın Türü Ağaç Yaşı sayısı Ağacın Değeri (TL) Toplam Değer (TL)
Akça ağaç +25 11 170,00 1.870,00
Akasya +25 17 170,00 2.890,00
Ateş Dikeni +25 10 270,00 2.700,00
Çınar +25 22 220,00 4.840,00
Çınar +25 18 170,00 3.060,00
Dişbudak +25 24 170,00 4.080,00
Karaçam +25 105 220,00 23.100,00
Karaçam +25 169 170,00 28.730,00
Karaçam +25 64 120,00 7.680,00
Karaçam +25 44 70,00 3.080,00
Mazı +25 60 170,00 10.200,00
Mazı +25 21 120,00 2.520,00
Sedir +25 59 220,00 12.980,00
Sedir +25 127 170,00 21.590,00
Sedir +25 100 120,00 12.000,00
Sedir +25 70 70,00 4.900,00
TOPLAM 146.220,00 TL
458 Ada 5 Parsel üzerinde aşağıda tabloda da yer aldığı üzere muhtelif tür ve sayıda meyve ağaçları yer almaktadır. Meyve ağaçlarının değeri Niğde İl Tarım ve Orman Müdürlüğü’nün hazırlamış olduğu Meyve Ağaçları Değer Tespit Cetvelinden faydalanılarak tarafımdan hesaplanmıştır. Bu hesaplamalarda meyve veren ağaçların mevcut bakım şartları ve verim potansiyelleri göz önünde bulundurulmuştur. Buna göre
458 Ada 5 Parsel Uzerinde Bulunan Muhtelif Tür ve Sayıdaki Süs ve Orman Ağaçlarının Değeri
Ürün Ağaç Yaşı sayısı Değeri Toplam değeri(TL)
Armut 21-30 4 485,00 1.940,00
Ceviz 21-30 2 1.730,00 3.460,00
Dut 21-30 4 320,00 1.280,00
Elma 21-30 4 570,00 2.280,00
Kayısı 21-30 5 580,00 2.900,00
İğde 21-30 2 230,00 460,00
TOPLAM 12.320,00 TL
458 Ada 5 Parsel üzerinde mevcut kavak ağaçlarının değeri Serbest Piyasa Rayiç bedelleri göz önünde bulundurularak hesaplanmıştır. Taşınmaz üzerinde ortalama çapları 30 cm olan ve kesim boyu ortalama 8 m olan 32 adet kavak ağacı bulunmaktadır. Aşağıdaki tabloda kavak ağaçlarının bedeli gösterilmiştir.
458 Ada 5 Parsel Uzerinde Bulunan Kavak ağaçlarının Değeri
Cinsi Adet Çapı (cm) Boyu (m) Ağırlığı (ton) Birim Fiyatı (TL/ton) Toplam eğeri (TL)
Kavak 32 30 8 8,32 550 4.576,00
458 Ada 5 Parsel iizerindeki tüm ağaçlafın toplam değeri=
146.220,00TL + 12,320,00TL + 4.576.00TL= l63.1l6,00 TL
B-4.2) Mahallinde yapılan tespit çalışmaları ile Niğde İli Merkez İlçesi Birko Fabrikası Koyunlu Köyü 458 ada, 5 parsel nolu taşınmazın üzerinde mevcut olan elektrik imalatları aşağıdaki gibidir.2022 ocak ayına göre piyasa araştırması yapılarak çıkarılmıştır.
2000 kVA Hermetik Trafo
2000 kVA’lık Oto Şalterlİ Dâhili Tip AG Panosu
Kompanzasyon panosu
Yukarıda sayılan elektrik imalatlarının cinsi miktarı ve birim fiyatı aşağıda tabloda verilmiştir.
SIRA NOYAPILAN İ İN CİNSİ Ölçüsü BİRİM FİYATI ADEDİ TUTARI
1 33/0.4-0.231 kV, 2000 kVA Hermetik Trafo Adet 150.000,00ı 165.000,00
2 2000 kVA’lık Oto Şalterli Dâhili Tip AG Panosu Adet 25.000,00 ı 25.000,00
3 Kompanzasyon panosu Adet 15.000ı 15.000,00
TOPLAM 205.000,00 TL
B-5) MAKİNE MÜHENDİSLİĞİ YÖNÜYLE İNCELEME
Söz konusu Niğde Merkez koyunlu köy sınırlarında bulunan Birko Birleşik koyunlular Mensucat Tic.ve San. AŞ. de 458/4 ve 458/5 ada parsel üzerindeki Fabrika binalarında bulunan Makine ve ekipmanların şuan ki durumları ve piyasa değerleri hakkında 27.04.2022 tarihinde Mahkeme heyeti ile birlikte gidilerek Keşif yerinde Yapmış olduğumuz İncelemeler neticesinde 458/4 ve 458/5 ada parsel üzerinde bulunan Fabrikalar içerisinde Mütemmim cüz vasfı taşıyan herhangi bir Makineye rastlanılmamıştır. Fabrikaların içi Kiraya verilmek suretiyle farklı firmaların uhdesinde olduğu görülmüştür.
B-5.2) 458/5 ada parsel üzerinde Atölyeler bölümünde Borçlu Birko Birleşik koyunlular Mensucat Tic.ve San. AŞ. ye ait Makinelerin fiyatları piyasa ve internet üzerinden araştırma yapılarak tespit edilmiştir.
S.NO MAKİNE VE EKİPMAN ADET B.FİYAT FİYAT
I Astaş Makine 10 Hp Lik Metal Kesme için daire testere 1 4.000,00 4.000,00
2 Wılo marka 20 kW Pom a ı 10.000,00 10.000,00
3 2 H Lik Hava Kom resörü 1 1.500,00 1.500,00
4 Antares 80 Bacalı Mazotlu Isıtıcı (2006 İmal Yıllı) ı 10.000,00 10.000,00
5 AYG Marka 120 kg Kapasieli Depolu Köpük Jeneratörü 2 3.000,00 6.000,00
6 Lupamat marka LKD serisi Pistonlu Hava Kompresörü ı 10.000,00 10.000,00
TOPLAM: 41.500,00 TL
Dava konusu Niğde İli Merkez İlçesi koyunlu Köyü 458 ada 5 parsel taşınmazın, itiraz edilen kıymet takdiri tarihi olan 20.01.2022 tarihi itibariyle arsa, İnşaat, ziraat, elektrik ve makine yönüyle toplam değerinin
35.644.609,00 + 37.165.079 + 163.116,00 + 205.000,00 + 41.500,00 = 73.219.304,00 TL olarak belirlenmiştir.
Adresi : Koyunlu Köyü 458 Ada 5 Parsel Niğde Merkez / NİĞDE
Yüzölçümü : 101.841,74 m2
Arsa Payı : 1/1
İmar Durumu : Yok
Kıymeti : 73.219.304,00 TL
KDV Oranı : %18
Kaydındaki Şerhler : takyidat kaydında olduğu gibidir.
1. Satış Günü : 01/11/2022 günü 15:20 – 15:25 arası
2. Satış Günü : 06/12/2022 günü 15:20 – 15:25 arası
Satış Yeri : NİĞDE ADLİYESİ MEZAT SALONU ZEMİN KAT –

Satış şartları :
1- İhale açık artırma suretiyle yapılacaktır. Birinci artırmanınyirmi gün öncesinden, artırma tarihinden önceki gün sonuna kadar esatis.uyap.gov.tr adresinden elektronik ortamda teklif verilebilecektir. Bu artırmada tahmin edilen değerin %50 sini ve rüçhanlı alacaklılar varsa alacakları toplamını ve satış giderlerini geçmek şartı ile ihale olunur. Birinci artırmada istekli bulunmadığı takdirde elektronik ortamda birinci artırmadan sonraki beşincigünden, ikinci artırma gününden önceki gün sonuna kadar elektronik ortamda teklif verilebilecektir. Bu artırmada da malın tahmin edilen değerin %50 sini,rüçhanlı alacaklılar varsa alacakları toplamınıve satış giderlerini geçmesi şartıyla en çok artırana ihale olunur. Böyle fazla bedelle alıcı çıkmazsa satış talebi düşecektir.
2- Artırmaya iştirak edeceklerin, tahmin edilen değerin % 20’si oranında pey akçesini Niğde İcra Müdürlüğünün TR030001500158007290491370 nolu iban numarasına yada UYAP E-SATIŞ PORTALINDAN yatırmaları ve yatırdıklarına ilişkin banka dekontunundosyaya ibraz etmeleri veya bu miktar kadar banka teminat mektubu vermeleri lazımdır. Satış peşin para iledir, alıcı isteğinde (10) günü geçmemek üzere süre verilebilir. Damga vergisi, KDV,1/2 tapu harcı ileteslim masraflarıalıcıya aittir. Tellâllık Harcı, taşınmazın aynından doğan vergiler satış bedelinden ödenir. (Alacakları rehinli olan alacaklıların satış tutarı üzerinden rüçhan hakları vardır. Gümrük resmi ve akar vergisi gibi Devlet tekliflerinden muayyen eşya ve akardan alınması lazım gelen resim ve vergi, rehinli alacaklardan sonra gelir.)
3- İpotek sahibi alacaklılarla diğer ilgilerin (*) bu gayrimenkul üzerindeki haklarını özellikle faiz ve giderlere dair olan iddialarını dayanağı belgeler ile (15) gün içinde dairemize bildirmeleri lazımdır aksi takdirde hakları tapu sicil ile sabit olmadıkça paylaşmadan hariç bırakılacaktır.
4- Satış bedeli hemen veya verilen mühlet içinde ödenmezse İcra ve İflas Kanununun 133 üncü maddesi gereğince ihale feshedilir. İhaleye katılıp daha sonra ihale bedelini yatırmamak sureti ile ihalenin feshine sebep olan tüm alıcılar ve kefilleri teklif ettikleri bedel ile son ihale bedeli arasındaki farktan ve diğer zararlardan ve ayrıca temerrüt faizinden müteselsilen mesul olacaklardır. İhale farkı ve temerrüt faizi ayrıca hükme hacet kalmaksızın dairemizce tahsil olunacak, bu fark, varsa öncelikle teminat bedelinden alınacaktır.
5- Şartname, ilan tarihinden itibaren herkesin görebilmesi için dairede açık olup gideri verildiği takdirde isteyen alıcıya bir örneği gönderilebilir.
6- Satışa iştirak edenlerin şartnameyi görmüş ve münderecatını kabul etmiş sayılacakları, başkaca bilgi almak isteyenlerin 2021/606 Tlmt. sayılı dosya numarasıyla müdürlüğümüze başvurmaları ilan olunur.
(İİK m.126)
(*) İlgililer tabirine irtifak hakkı sahipleri de dahildir.
* : Bu örnek, bu Yönetmelikten önceki uygulamada kullanılan Örnek 64’e karşılık gelmektedir.